趣策略对于楼市，倪部长说了未来五年的六个任务。︱刘德科

文︱刘德科趣策略

来看住建部部长倪虹的新论述。他写了篇文章，发在一个很有分量的文件上——《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》。

「十五五」规划建议提出了「推动房地产高质量发展」，所以倪部长的文章标题当然就是《推动房地产高质量发展》。

他在文章中提出了六个重点任务，包括保障房、稳楼市、现房销售、好房子、物业服务与房屋安全管理资金等。

我们一起来感受一下——

第一，现房销售的要诀，是政府让利。

先说现房销售。倪部长的文章说要「推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险」（同时也允许一部分期房预售）。我们想说的是，现房销售的要诀，是政府让利（比如地价要更低，融资成本也要更低），不然房企根本就没有动力去拿地。如果没有搞清楚这个本质，现房销售根本就没法推行，最多只能是表演性地推行。过去二十多年各地不断推行现房销售不断失败，已经证明了这一点。

第二趣策略，稳楼市的要诀在于启动「棚改2.0」。

如何稳楼市？倪部长的主要办法是「因城施策」与「建立『人、房、地、钱』要素联动机制」。这当然没错，但这是常规手段，如今楼市早已是千疮百孔，靠常规手段，已经不会有什么效果。如果能按照中央城市工作会议提出的「城市内涵式发展」，有魄力有担当地通过城中村改造启动「棚改2.0」，同时打通金融、土地与需求这三个环节，楼市才能真正止跌回稳。

第三，保障房的要诀在于公租房与租购同权。

倪部长在文章中说，「完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系」。这当然没错，但是三种保障房都要建，财政投入只会被分散，保障效率最终只能大打折扣。如果有一天，官方表述变成了「以公租房为主，以配售型保障性住房为辅」，那么保障房的春天才能算是真正到来。过去二十几年的实践已经证明，配售型保障性住房难免沦为一部分人的套利工具。所以，保障房应该力出一孔，把有限资源主要投向公租房，同时实质性地推进租购同权。让公租房享有应得的教育、医疗等公共资源，是社会主义的应有之义。

第四，提升物业服务质量的要诀在于，政府要建立对于欠缴物业费的约束机制。

倪部长说要「要实施物业服务质量提升行动」。对于公众来说，物业费贵与物业服务令人不满意，是两大痛点。在痛点背后，物业公司当然有很多值得反思与深刻改进的毛病，但他们也有诸多无奈。比如现在的物业费虚高了至少20%，因为几乎所有物业公司都是按照80%的缴费率来定价的，总有20%的业主出于各种原因欠缴物业费。这也意味着80%按时缴纳物业费的业主，为20%欠缴者买单。对于欠缴行为，物业公司的办法非常有限。

所以，提升物业服务质量的要诀在于，政府要建立对于欠缴物业费的约束机制（比如计入个人征信系统），别让那些老实缴存物业费的业主们花冤枉钱、受委屈。

第五，房屋安全管理资金的要诀在于资金管理与使用规则。

倪部长提出来说，要建立房屋安全管理资金制度。除了业主在购房时已交存的住宅专项维修资金攻占，接下来还要从土地出让金中割出一部分充入这个资金（意思是这笔钱购房者不用出，由地方政府与房企一起出）。但谁都知道羊毛出在羊身上，从土地出让金中割走的，最终还是会被房企计入房价，由购房者买单。当然，这也没什么问题，房屋安全管理资金的最大问题在于资金管理与使用规则。此前已经实施了二三十年的住宅专项维修资金，管理混乱，使用麻烦，效能低下，如果这个问题不解决不改革，那么即便再收更多钱，也是无济于事。

第六，好房子的要诀在于住宅工业化。

倪部长说，要「实施房屋品质提升工程」，「建设安全舒适绿色智慧的『好房子』，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平」。这当然好，我们只想补充一点，好房子的要诀在于住宅工业化。这个话题太大，千头万绪，过去十几年政府也制定了很多政策投入了很多精力，但收效甚微。如果能从小切口做起，比如通过制定政策支持提高室内装修的预制率，很可能会收到事半功倍的效果。

今天就匆匆先写这些，不当之处，请指正。

主编-何玲影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷编导-沈奕飞摄像-王德正

商务总监-周慧慧总策划-王冬莺总编辑-刘德科